Покупка квартиры в строящемся доме — это всегда баланс между желанием сэкономить и страхом «вляпаться» в долгострой. Чтобы этот баланс не превратился в лотерею, стоит спокойно разложить всё по полочкам: какие именно риски есть, насколько они велики по факту, и что вы можете сделать, чтобы их минимизировать.
Ниже — подробный, но разговорный разбор с опорой на реальные данные и практику рынка за последние годы.
—
Что происходит на рынке новостроек в 2023–2025 годах
Коротко про цифры и тренды
Сначала о статистике. Полных официальных данных за 2025 год пока нет, поэтому опираться разумно на три завершённых года — 2021–2023 (по данным Росстата и Дом.РФ):
— 2021 год: введено порядка 92–93 млн кв. м жилья.
— 2022 год: резкий скачок — около 110 млн кв. м (исторический максимум).
— 2023 год: показатель удержался примерно на уровне 110 млн кв. м.
То есть стройка не встала, а наоборот, за три года рынок нового жилья вырос примерно на 15–20 %. Это важно: массовые остановки строек при таких объёмах были бы очень заметны, но этого не произошло.
Отдельно про механизмы расчётов. Переход на эскроу-счета почти завершён:
— к концу 2021 года через эскроу шло около 60 % сделок в новостройках;
— к концу 2022 года — уже порядка 75 %;
— к концу 2023 года — более 80–85 % проектов финансировалось через банки.
Это сильно снизило риск классических «обманутых дольщиков», когда деньги уходили застройщику сразу и без контроля.
К 2024–2025 годам тренд сохраняется: новые проекты стартуют в основном с проектным финансированием, а без эскроу остаются в основном долгие «хвосты» старых схем и отдельные нишевые истории.
—
Основные риски покупки квартиры в строящемся доме
Финансовые риски
Если по-простому, главный страх — что дом не достроят, а деньги пропадут. С эскроу-счетами этот риск для большинства покупателей заметно сузился, но не исчез совсем.
Сейчас основные финансовые риски такие:
— задержка сдачи дома на месяцы, а иногда и на год и более;
— изменение условий по договору (площадь «по факту», перепланировки секций, изменение сроков передачи ключей);
— рост некомфортной долговой нагрузки по ипотеке, если ставка плавающая или закладывали покупку «на пределе» бюджета.
Важно понимать: покупка квартиры в новостройке риски и как их избежать — это не только про выбор застройщика, но и про финансовую подушку, запас по платежеспособности и грамотный выбор ипотеки.
Юридические риски
Юридическая часть — то, о чём многие вспоминают в последнюю очередь, хотя именно здесь закладываются будущие проблемы.
Ключевые моменты:
— неточности или «гибкие» формулировки в ДДУ (или ином договоре), которые позволяют переносить сроки или менять характеристики объекта;
— странные схемы вместо классического договора долевого участия: ЖСК с мутной документацией, «инвестиционные договоры», предварительные договоры купли-продажи без внятной базы;
— отсутствие прозрачности по земле: арендный участок с коротким сроком, споры по правам, неоформленная градостроительная документация.
Отсюда вытекает необходимость: юридическая проверка застройщика перед покупкой квартиры в новостройке — это не прихоть, а минимальное требование безопасности, желательно с участием профильного юриста по недвижимости.
Технические и эксплуатационные риски
Про них вспоминают, когда дом уже стоит, а живётся в нём неудобно.
Тут риски такие:
— заниженное качество строительства: стыки, шумоизоляция, инженерные системы, лифты;
— расхождение обещанной инфраструктуры с реальностью (детский сад «в будущем», паркинг вместо заявленных зелёных зон и т.п.);
— дорогое содержание дома: высокие коммунальные платежи, проблемная управляющая компания, постоянные аварии.
По сути, даже если вам удалось купить квартиру в строящемся доме без юридических и финансовых проблем, можно «попасть» на неудобное и дорогое в эксплуатации жильё. Это тот риск, который часто недооценивают на старте.
—
Как сравнивать разные подходы к покупке
Договор долевого участия, ЖСК, апартаменты, переуступка — что выбрать
Подходов к тому, как безопасно вложиться в строящееся жильё, несколько. Они сильно различаются по набору рисков.
1. Классический ДДУ + эскроу-счёт
Сейчас это базовый, относительно защищённый сценарий. Покупатель платит деньги на эскроу, банк хранит их до ввода дома в эксплуатацию. Если проект срывается, деньги возвращаются. Сложные истории возможны, но массового конфискационного характера, как раньше, уже нет.
2. ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Здесь вы формально становитесь членом кооператива и финансируете стройку. Защита ниже, чем по ДДУ: всё зависит от честности и компетентности организаторов. Такая схема оправдана только при очень хорошем понимании всех юридических тонкостей и репутации конкретного проекта.
3. Апартаменты
Для многих это просто «ещё один вид жилья», но юридически это нежилое помещение. Часто нет регистрации по месту жительства, другие налоги, иной режим эксплуатации. Риски — не столько в недострое, сколько в том, что «квартира» окажется не совсем квартирой по статусу.
4. Переуступка прав (цессия)
Вы покупаете право требования по уже заключённому договору. Плюс — можно войти в проект уже на средней стадии готовности. Минусы — сложнее проверка цепочки документов, риск скрытых обязательств и споров с банком, если уступка проходит по ипотечному договору.
Разные подходы — это, по сути, выбор между большей юридической защищённостью и потенциальной экономией. Чем схема прозрачнее и ближе к ДДУ с эскроу, тем меньше нужно юридической акробатики, но и скидок обычно меньше.
—
Технологии строительства: плюсы и минусы для покупателя
Монолит, панель, кирпич и комбинированные схемы
Риски новостройки — это не только бумажки и финансы, но и технология, по которой дом строят. Они по-разному влияют на качество и ликвидность жилья.
— Монолитный дом
Плюсы:
— гибкая планировка, можно делать свободную.
— обычно лучше шумоизоляция, особенно если грамотно сделаны стыки и перегородки.
— устойчивый к перепродажам формат, хорошо воспринимается рынком.
Минусы:
— дольше возводится коробка, чем панель.
— многое зависит от добросовестности подрядчика: качество бетона, арматуры, армирования.
— Панельный дом
Часто это массовая застройка с понятной технологией и короткими сроками.
Плюсы: прогнозируемость и скорость. Минусы: традиционные жалобы на звук и температурные швы, ограниченные варианты перепланировок.
— Кирпич и монолит-кирпич
Кирпичные и комбинированные дома дают комфортный микроклимат и хорошую звукоизоляцию, но обычно дороже в строительстве, а значит, и в продаже. В сегменте «комфорт+» и выше такие дома часто более ликвидны.
С точки зрения рисков для покупателя, важно не столько название технологии, сколько репутация конкретного подрядчика и контроль качества. Одни и те же панели у разных застройщиков дают совершенно разный результат по комфорту.
—
Практические рекомендации по снижению рисков
Пошаговый алгоритм проверки
Чтобы не тонуть в теории, разложим действия по шагам — как своего рода «чек-лист», если вы планируете купить новостройку.
1. Финансовое планирование и стресс‑тест
Посчитайте, выдержите ли вы рост ставки или временное падение доходов. Допустим, платёж по ипотеке вырастет на 20–30 % — это всё ещё подъёмно? Если нет, стоит либо снизить сумму, либо отложить сделку.
2. Анализ локации и формата проекта
Смотрите не только на рекламу, но и на ПЗЗ, генплан, планы по дорогам и социальной инфраструктуре. Плохая транспортная доступность или отсутствие школ и садов — это не только неудобство, но и прямое влияние на стоимость перепродажи.
3. Юридическая проверка застройщика и проекта
Здесь как раз включается та самая юридическая проверка застройщика перед покупкой квартиры в новостройке:
— выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРН на землю;
— разрешение на строительство, проектная декларация, заключение экспертизы;
— сведения о проектном финансировании и банке.
Если что-то кажется странным — лучше заплатить юристу, чем потом решать проблему через суд годами.
4. Оценка застройщика по фактической истории, а не по рекламе
Надежные застройщики для покупки квартиры в новостройке — это не те, кто купил больше всего баннеров, а те, у кого:
— минимум затянувшихся объектов и судебных споров с дольщиками;
— понятная структура собственников;
— предсказуемые сроки ввода уже завершённых домов.
Не поленитесь посмотреть историю компании по предыдущим очередям и отзывам, но критически: люди чаще пишут негатив, чем позитив.
5. Тщательное чтение договора и технической документации
Обращайте внимание на:
— формулировки по срокам передачи;
— допустимые отклонения по площади;
— описания отделки, инженерии, уровня шума;
— штрафы за просрочку со стороны застройщика.
Чем конкретнее и детальнее прописано — тем легче отстаивать свои права.
6. Фиксация коммуникаций и хода стройки
Подпишитесь на каналы застройщика, смотрите фотоотчёты, следите за темпами работ. Если появляется устойчивое отставание от графика — это сигнал к дополнительным вопросам и возможной подготовке к защите своих интересов.
Такой алгоритм — это практический ответ на вопрос, как безопасно вложиться в строящееся жильё не только формально, но и по сути.
—
Сравнение разных подходов: где риск выше, а где ниже
Деньги сейчас или безопасность позже
Если обобщить, можно условно сопоставить основные стратегии:
— Максимальная безопасность
ДДУ + эскроу, крупный федеральный или сильный региональный застройщик, понятная локация, средняя или невысокая стадия готовности дома. Цена чуть выше, экономия ниже, но риск минимален.
— Компромиссный вариант
Средний по размеру застройщик с нормальной историей, проект с не самым топовым местоположением, но адекватной ценой. Риск выше, но его можно контролировать проверками и анализом.
— Максимальная экономия с повышенным риском
Неочевидная локация, экспериментальные схемы договора, сложная конструкция финансирования или избыточная зависимость застройщика от одного банка/кредитора. Такая экономия уместна только при очень хорошей осведомлённости и резерве денег «на всякий случай».
Ключевой вывод: стратегия «подешевле и побыстрее» почти всегда идёт рука об руку с большей вероятностью проблем на горизонте 3–5 лет.
—
Актуальные тенденции 2026 года
Что усиливает безопасность, а что добавляет неопределённости
К 2026 году на рынке сформировалось несколько устойчивых тенденций, которые прямо влияют на риски покупателей:
— Усиление роли банков
Банк теперь не просто «даёт ипотеку», а зачастую контролирует весь проект как кредитор и куратор эскроу-счетов. Это плюс для надзорности, но и зависимость застройщиков от банков растёт, а значит, возможны истории, когда банк диктует жёсткие условия или затягивает решения.
— Усложнение правового поля
Регулирование долевого строительства становится всё детальнее. С одной стороны, это повышает защиту дольщиков; с другой — увеличивает количество бумажной работы и нюансов, где неюристу легко запутаться. Потребность в профессиональном сопровождении сделок возрастает.
— Цифровизация сделок
Электронная регистрация, дистанционные сделки, онлайн‑подписание договоров — всё это ускоряет процессы, но создаёт новые риски при недостаточной цифровой грамотности: от «подсунутых» версий документов до банального невнимательного прочтения того, что подписываешь.
— Повышенная чувствительность к качеству
На фоне роста цен покупатели стали внимательнее к деталям: инженерии, шумоизоляции, благоустройству. Репутационные риски застройщиков растут. Это стимулирует рынок в целом, но делает выбор более сложным: маркетинга много, а объективных критериев оценки качества по-прежнему не так уж много.
—
Итог
Если убрать эмоции и страшилки из новостей, ситуация выглядит так: риски при покупке квартиры в новостройке не исчезли, но сильно изменились по структуре. Массовые истории с полным исчезновением денег стали реже, зато на первый план выходят:
— юридическая тонкость договоров,
— качество самого дома и сервиса,
— адекватность финансовых решений покупателя.
Чтобы купить квартиру в строящемся доме с минимальными проблемами, критично важны три вещи:
1. Холодная голова и честный расчёт своих финансовых возможностей.
2. Внимательная проверка застройщика и документов, по возможности с профессиональной помощью.
3. Фокус не только на цене и красивых рендерах, но и на технологии, локации и реальной истории компании.
Тогда покупка в новостройке из рискованного квеста превращается в управляемый проект, где вы понимаете, чем именно рискуете и как этим рискам разумно противостоять.